¿Cómo obtengo ingresos por Intereses en plataformas de crowdfunding inmobiliario?
Este ingreso se obtiene al invertir en proyectos inmobiliarios a través de plataformas como briq, m2crowd y expansive donde se le presta dinero a desarrolladores para construir y comercializar proyectos inmobiliarios y estos a su vez nos pagan intereses por lo que tenemos que pagar impuestos y declararlos en nuestra declaración anual siendo probable que nos regresen algo por ser retenciones altas además de reducir el ingreso por la inflación.
La tasa de interés nominal se conoce al momento de invertir en cada proyecto deseado dentro de la plataforma así como su periodicidad siendo pagos trimestrales o al final del plazo lo más común.
¿Cuántos impuestos hay que pagar por este ingreso?
Para determinar el impuesto sobre la renta (ISR) que debemos pagar por este tipo de ingresos acumularemos a nuestros ingresos todos los intereses reales, es decir el monto de intereses que queda despues de hacer un ajuste por inflación.
Si la inflación fue mayor a tus ingresos lo verás reflejado como pérdida y podrás bajar tus ingresos totales lo que hace que paguemos menos impuestos.
En el caso de briq y expansive ellos nos hacen una retención provisional del 20% sobre los intereses nominales, pues los desarrolladores nos pagan los intereses y estos no se consideran parte del sistema financiero.
En el caso de m2crowd nos hace una retención provisional del 0.97% sobre el capital invertido ya que la estructura es diferente para ellos, pues son ellos los que nos distribuyen los intereses, no los desarrolladores, y si se consideran parte del sistema financiero.
Tanto las retenciones para intereses del sistema fiananciero como del sistema no financiero se encuentran en el artículo 135 de la ley del ISR.
Para calcular la información necesaria para nuestra declaración veamos un ejemplo, si invertimos $100 pesos y recibimos un año después en $4 pesos, entonces tenemos un interés nominal de $4 pesos, pero si en ese año la inflación fue del 5% nuestro interés real es de $0 pesos y nuestra pérdida es de $1 peso, lo que disminuirá el total de todos nuestros ingresos.
Usando los mismos datos solo cambiando lo que recibimos por $6 pesos, los intereses nominales son 6$, el interés real es de $1 peso y la pérdida de $0.
Además, ya que nos hicieron una retención provisional, los cuales son ISR y por ser provisional nosotros acreditaremos este impuesto pues es ISR que ya hemos pagado, es probable que tengamos un saldo a favor pues esta retención suele ser alta.
Tanto los intereses nominales, intereses reales, pérdida y la retención provisional los calcula briq, m2crowd y expansive, así que puedes seguir adelante y no preocuparte mucho por como se calcula.
Por último hay que ver si no tenemos obligaciones por concepto de impuesto al valor agregado (IVA).
Afortunadamente para la mayoría de los casos no se paga IVA si se cumple con que sean proyectos inmobliarios destinados a casa habitación como marca el artículo 15, fracción X, inciso d) de la ley del IVA.
En caso contrario hay que verificar que todo el total del IVA sea retenido para que no nos agregue otra obligación fiscal.
¿Cómo declaro mis impuestos por Intereses en briq, m2crowd y expansive?
El primer paso para nuestra declaración es obtener nuestras constancias, donde vamos a obtener los cálculos de intereses nominales, reales, pérdidas así como de las retenciones provisionales y es obligación de cada plataforma proporcionarlas antes de abril.
¿Cómo obtengo mis constancias en briq?
Para obtener nuestras constancias en briq, ingresamos a la plataforma, despues en la sección de «Pagos recibidos» y ahi mismo en «Datos para impuestos«, ya en ese punto veremos los cálculos de cada pago que nos han hecho, pero por comodidad podemos hacer click en «Descargar en CSV» para poder abrilo en Excel o Google Sheets.
Los comprobantes fiscales oficiales de retención se pueden descargar uno a uno, xml y pdf en la sección «Detalle de pagos«.
Tenemos que sumar todos los ingresos y retenciones por cada desarollador a lo largo del año que vamos a declarar.
Yo hice una tabla pivote en Excel pero no es la única forma de hacerlo.
Te pongo los parámetros y filtros que use también vemos el total por desarollador esa es la información que necesitamos para nuestra declaración.
Podemos ver que el ISR retenido corresponde al 20% sobre los intereses nominales como marca el artículo 135, por provenir del Sistema NO Financiero.
¿Cómo obtengo mis constancias en m2crowd?
Para obtener nuestras constancias en m2crowd, lo recibimos via correo electrónico ambos archivos el xml y el pdf, pues la plataforma no tiene alguna sección para descargarlos.
Si no has recibido tu constancia en tu correo, contáctalos en el chat de su plataforma, suelen ser efectivos.
Nos darán una sola constancia fiscal similar a esta dónde vemos que corresponde a intereses del Sistema Financiero, pues así es como fue estructurado su modelo.
Estos datos serán los que usemos para llenar la declaración más adelante.
¿Cómo obtengo mis constancias en expansive?
Obtener nuestras constancias en expansive es bastante sencillo, solo tenemos que ingresar a la plataforma y en la pantalla principal dentro la pestaña de «Resumen» encontraremos las Constancias de retenciones, solo hay que elegir el año que corresponde.
Los archivos que descargas son los xml y el pdf y estan separados por desarollador.
La constancia será algo similar a esta donde tenemos los datos calculados y serán los que utilizaremos para la declaración más adelante.
Podemos ver que el ISR retenido corresponde al 20% sobre los intereses nominales como marca el artículo 135, por provenir del Sistema NO Financiero.
Para poder enviar nuestra declaración anual necesitamos incluir el ingreso de “Intereses” además de los otros ingresos que hayamos tenido en el año, ya estará seleccionado si invertimos en alguna instutición del sistema financiero y esta nos da intereses.
Vamos a abrir la pestaña de “Ingresos” y ahí debajo abriremos la sección de “Intereses”, «Ingresos», si tenemos ingresos de m2crowd abrimos «A. Sistema financiero» si no puedes ignorar esta parte.
Los intereses que vienen de m2crowd forman parte del sistema financiero pues asi lo estructuraron ellos y asi nos entregan nuestra constancia.
Tomar en cuenta que aquí estarán precargados los otros intereses que tengas de alguna otra institución que forme parte del sistema financiero, por ejemplo CETES, pagarés bancarios como el de Hey banco, entre otros.
En este ejemplo borraré todos para que solo tengamos lo que viene de m2crowd pero tú debes dejarlos.
Si la información no viene precargarda o tiene errores lo agregamos manualmente usando el RFC de m2crowd el cual es MAP171113IU5, además de poner los datos que obtuvimos de la constancia.
Si tenemos ingresos de briq o de expansive en la sección «B. Sistema no financiero» ponemos que Sí, en caso de que no ponemos que No y podemos ignorar esta parte.
Agregamos el ingreso por cada desarollador incluyendo su RFC asi como todos los datos que encontramos en las constancias tanto de briq como de expansive.
En este caso los primeros dos son de proyectos de briq y el tercero es el de expansive.
Por último solo es llenar las secciones C y D.
Los intereses reales tanto del Sistema financiero como el del Sistema no financiero se sumarán a nuestros ingresos y la pérdida se disminuirá a nuestros ingresos como lo menciona el artículo 134. El ISR retenido se acumulará a todo el ISR ya pagado en el año ya sea por nuestro empleo, emprendimiento u otras inversiones.
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Cumplir nuestras obligaciones fiscales es más sencillo de lo que pensamos, espero que esto te sirva para dar el paso que faltaba y puedas comenzar a invertir y ya no preocuparte por la carga fiscal.
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4 comentarios
Azucena · 23 de julio de 2022 a las 9:49 pm
Muy clara y amena la información, me ayudó muchísimo ….. ya que he revisado en otros lugares que se deben declarar semestralmente en «otros ingresos «, así lo hice para el 2021, y al hacer la declaración anual este abril , encontré justo este apartado del «intereses del sistema no financiero» (como briq) y quedé con la duda si realmente debe ser semestral o se puede hasta la declaración anual –
Jaime · 24 de julio de 2022 a las 9:14 pm
Gracias por tu comentario Azucena, si se puede hacer de ambas maneras, si ves también en expansive nos dan la constancia solo anualmente al menos en briq si nos dan las constancias mucho más pronto así que en Expansive si no queda de otra que hacerlo en la anual.
Julio · 13 de noviembre de 2022 a las 9:12 pm
Hola, estuvo muy clara. Gracias. ¿Es cierto que si nuestro ingresos por renta/intereses no exceden los $100,000 MNL anuales, no estamos oblogados a declararlos?
Jaime · 16 de febrero de 2023 a las 11:38 am
Que tal Julio,
Eso aplica solo si tus ingresos son por intereses, las rentas si obligan a la declaración, saludos.